Итак, для начала определимся, из чего состоит плата за жилье и коммунальные услуги. В соответствии со ст. 154 ЖК РФ указанная плата для собственника жилого помещения включает в себя:

1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, которая, в свою очередь, состоит из платы за услуги и работы по:

• управлению многоквартирным домом;
• содержанию общего имущества в многоквартирном доме;
• текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

2) плату за коммунальные услуги. Обращаем Ваше внимание, что 23 мая 2006 г. Постановлением Правительства РФ № 307 были утверждены Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, где регламентированы вопросы о правах и обязанностях исполнителей и потребителей коммунальных услуг, ответственности сторон, порядке определения размера платы за коммунальные услуги с использованием приборов учета и при их отсутствии, порядке перерасчета размера платы за отдельные виды коммунальных услуг в период временного отсутствия граждан в занимаемом помещении и порядке изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и/или с перерывами, превышающими установленную продолжительность.

Рассмотрим более подробно положения действующего законодательства относительно содержания общего имущества собственниками жилых помещений в многоквартирном доме.

Прежде всего, отметим, что собственник несет бремя расходов по содержанию общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на общее имущество.

Указанная доля определяется следующим образом: она пропорциональна размеру общей площади жилого помещения, которым владеет и пользуется собственник.

Исходя из Вашей доли в праве общей собственности на общее имущество Вы будете вносить, либо:

а) плату за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, если дом управляется способом № 1 и № 3 (см.: статья на сайте ЮрСовета «Как домом управлять будем?» – прмеч. автора). При этом обращаем Ваше внимание на то, что если в Вашем доме будет «хозяйничать» Управляющая компания, то плата за содержание и ремонт определяется решением общего собрания собственников помещений на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей компании. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Если же Вы непосредственно управляете домом, то размер платы за содержание и ремонт будет соответствовать размеру платы за услуги и работы на основании договоров, заключенных собственниками с лицами, оказывающими услуги и выполняющими работы на основании решения общего собрания собственников помещений. В случае если на общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, то органы местного самоуправления устанавливают размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, исходя из стоимости услуг и работ, входящих в утвержденные решением общего собрания собственников помещений перечни услуг и работ, выполняемых лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

б) обязательные платежи и взносы, если дом управляется способом № 2. При этом, размер указанных платежей определяется органами управления ТСЖ, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год. Указанная смета должна быть также утверждена на общем собрании членов организации. Не являющиеся членами ТСЖ, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы указанные организации, вносят плату за содержание общего имущества в соответствии с договорами, заключенными с данными организациями.

в) если же Вы не определились со способом управления, то размер платы за содержание и ремонт жилого помещения будет установлен органом местного самоуправления по результатам открытого конкурса. При этом цена договора управления многоквартирным домом будет равна размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанной в конкурсной документации.

Особо оговоримся относительно нанимателей жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме. Указанные наниматели при управлении домом, в котором они зарегистрированы, управляющей организацией вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.

Следующий не менее важный вопрос – каков размер платы за содержание и ремонт жилого помещения? Ответа в стоимостном выражении нормативно-правовые акты не содержат, однако в них указывается, что плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствиями с требованиями законодательства России, включая оплату:

• расходов на содержание и ремонт внутредомовых инженерных сетей электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, включая
• истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг.

Содержание общего имущества обеспечивается собственниками помещений за счет собственных средств, а также, если Вы имеете право на субсидию, льготы, компенсационные выплаты по оплате за жилье и коммунальные услуги, то платить за общее имущество Вы будете с учетом указанных средств и льгот.

Можно ли изменить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения? Можно. Однако для этого необходимы веские основания.

Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 утверждены Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.

Обращаем внимание, что действие указанных Правил не распространяется на отношения, возникшие в связи с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества собственниками помещений, которые являются членами ТСЖ, жилищного кооператива, ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива.

Порядок действий собственников и нанимателей жилых помещений для снижения платы следующий.

1. Собственнику помещения необходимо обратиться с заявлением об изменении размера платы к ответственному лицу, а нанимателю – к наймодателю. При управлении домом управляющей организацией наниматель вправе обратиться с заявлением к соответствующей управляющей организации.
2. Указанное заявление может быть направлено в письменной форме или сделано устно в течение 6 месяцев после соответствующего нарушения и подлежит обязательной регистрации лицом, которому оно направлено. При личном обращении на экземпляре заявления собственника или нанимателя делается отметка о дате его приема и регистрационном номере.

Лицо, которому направлено заявление, обязано в течение 2 рабочих дней с даты его получения направить собственнику помещения или нанимателю извещение о дате его получения, регистрационном номере и последующем удовлетворении либо об отказе в его удовлетворении с указанием причин отказа.

Факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ и (или) превышения установленной продолжительности перерывов в оказании услуг или выполнении работ отражается в акте нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ. Именно этот акт является основанием для уменьшения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. Акт составляется в соответствии с Правилами оказания коммунальных услуг гражданам (раздел VIII).

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения уменьшается пропорционально количеству полных календарных дней нарушения от стоимости соответствующей услуги или работы в составе ежемесячной платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Размер уменьшения платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется по формуле:

где:

ДельтаР – размер уменьшения платы за содержание и ремонт жилого помещения (руб.);

Ру – стоимость соответствующей услуги или работы в составе ежемесячной платы за содержание и ремонт жилого помещения (руб.);

nm – количество календарных дней в месяце;

nd – количество полных календарных дней, в течение которых оказывались и/или выполнялись услуги или работы ненадлежащего качества и/или с перерывами, превышающими установленную продолжительность.

Не допускается изменение размера платы, если оказание услуг и выполнение работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, связано с устранением угрозы жизни и здоровью граждан, предупреждением ущерба их имуществу или вследствие действия обстоятельств непреодолимой силы.

ООО “Юридическая фирма “Тамбовюрцентр”

В последнее время часто можно услышать об определенных изменениях в данной сфере. Да, действительно, принят Приказ Минюста РФ от 14.09.2006 г. № 293 «Об утверждении Административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Ну что ж, приступим к анализу данного нормативно-правового акта.

Административный регламент разработан в целях повышения качества указанной функции, создания комфортных условий для лиц, обращающихся в регистрирующий орган, и определяет сроки и последовательность действий сотрудников, осуществляющих государственную регистрацию.

Потребность в его принятии давно назрела. Ни для кого не секрет, как обстояли (а зачастую и обстоят до сих пор) дела в регистрирующих органах: очередь с 5:30 утра, духота, ругань, сроки, ничуть не меньшие, чем очереди.

Итак, жили Вы в государственной квартире простым нанимателем, а тут взяли да и надумали стать собственником. Да, захотели, только как им стать? С таким вопросом Вы и решили обратиться в регистрирующий орган (как правило, регистрационная палата субъекта РФ).

Итак, Вы собираетесь идти завтра. Отпросились с работы на два дня (чтобы уж наверняка успеть пробраться к сотруднику в кабинет). Да, вставать придется ни свет, ни заря. Будильник, как нарочно сломался. Как бы не проспать? Забудьте о будильнике, спите спокойно и наслаждайтесь отдыхом, ведь о Вас уже позаботились. Новый график работы регистрирующих органов выглядит следующим образом:

Понедельник 9:00 – 17:00

Вторник 11:00 – 19:00

Среда – выходной

Четверг 11:00 – 19:00

Пятница 9:00 – 17:00

Суббота 9:00 – 17:00

Воскресенье – выходной

И зачем только с работы отпрашивались? Могли бы и после работы забежать.

Итак, Вы уже на месте. Но, Вы не верите своим глазам. Думаете, что зашли в офис какой-то фирмы? Не спешите на «Выход». Вам кажется, что народа немного и он быстро продвигается? А что это за прохлада, неужели кондиционер? Да, много впечатлений, и Вы забыли зачем пришли. Возьмите себя в руки. Так, где бы Вам проконсультироваться? Вот одно окошко с надписью «Прием документов». Туда Вам в следующий раз. Следующее окошко «Выдача документов». Вы вздохнули и пошли дальше. «Консультация» – туда-то Вам и нужно!

Перечень вопросов, которые Вы можете задать и на которые Вам обязаны дать ответ по существу достаточно широк:

• перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав, комплектности (достаточности) представленных документов;
• размер госпошлины;
• источник получения документов, необходимых для госрегистрации прав (орган, организация и их местонахождение);
• время приема и выдачи документов;
• срок госрегистрации;
• порядок обжалования действий и решений госрегистраторов.

Подобные вопросы можно задать и по телефону (длительность разговора не более 10 минут), на форуме сайта или по электронной почте. Информацию общего характера можно получить по автоинформатору (круглосуточно).

Вы получили необходимую информацию, собрали пакет документов. На этот раз занимаете очередь в нужное окошко. «Пять человек – часа на три хватит», – подумали Вы и ожидаете. И снова сюрприз. Прошло полчаса и Вы уже подаете документы специалисту. Что случилось? Просто упомянутый выше Административный регламент не забыл и об этом. Максимальное время ожидания в очереди при подаче документов на регистрацию прав составляет 45 минут. В случае, если Вы пришли по предварительной записи, то и того меньше – 15 минут. Такой же лимит времени (15 минут) установлен и на выдачу документов. Время приема к должностному лицу или для получения консультации не должно превышать 30 минут. Это Вы и в прошлый раз заметили. Для выполнения отдельных операций сотрудникам отведено время в минутах, а иногда и в секундах.

На рассмотрение документов и принятие решения отводится не более одного месяца со дня подачи заявления. А для регистрации прав на жилье и ипотеку – всего 15 календарных дней. В случае ошибок регистраторов, на исправление им дается максимум три дня.

Административный регламент содержит полный перечень оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации. Сообщение об отказе с объяснением причины должно быть отправлено заявителю не позднее, чем через 5 дней после окончания установленного срока госрегистрации. Кроме того, предусмотрено уведомление заявителя об отказе по телефону, а по возможности – и по электронной почте.

Никто не лишает Вас права на обжалование действий (бездействий) чиновников в досудебном и судебном порядке. Но помните, что зарегистрированное право, отказ в регистрации или уклонение от регистрации может быть оспорено только в суде.

Для сведения: контроль за деятельностью своих территориальных органов осуществляет Росрегистрация, за которой «приглядывает» Министерство юстиции РФ. При обращении с письменной жалобой срок рассмотрения не должен превышать 30 дней с момента регистрации такого обращения.

Информацию о регистрирующем органе (телефоны, почтовые и электронные адреса) можно узнать на сайте по адресу: www.rosregistr.ru (раздел «Структура»).

Что воодушевились такими изменениями к лучшему? Но рановато радоваться, поскольку указанный Административный регламент со слов Главного регистратора РФ будет вводиться постепенно, начиная с I квартала 2007 года и до конца 2008 года, хотя в самом регламенте ничего о переходном периоде не указано.

Таким образом, будем надеяться, что Административный регламент в скором будущем будет реализован в реальной действительности, чем облегчит и без того полную забот жизнь населения нашей страны.

ЮФ “Тамбовюрцентр”, г. Тамбов